——专访DTZ戴德梁行工业部中国区主管级董事苏智渊先生

新浪乐居讯(编辑 孙月乔)随着中国房地产市场的发展，工业地产逐步走进人们的视线，目前我国的工业地产策划市场不太成熟。那么相对于住宅和商业地产来说，不为大众所熟知的冷门的领域，如今发展现状如何，带着种种疑问，大连新浪乐居有幸对话DTZ戴德梁行工业部中国区主管级董事苏智渊先生，用专业的角度一一解读，了解工业地产的前世今生。

工业地产方兴未艾 处于迅猛发展期

工业地产对于房地产市场来说，是一个相对较新的领域。80年的初期，以国家为背景的开发区控制了绝大多数的工业土地，并没有形成以民营开发商的第三方格局。对于工业地产的细分，可分为三种类型，科学园类地产、物流类地产、制造业类地产。而就目前，物流类地产在中国工业类地产占据的比例较大。

苏智渊表示，“以2007年为节点，工业土地从原来的协议出让改为招牌化出让，借此工业化土地有了明显涨幅，也是从这个时间点开始，全球规模较大的几家工业地产龙头，如普洛斯、美国的安博、新加坡的枫树、澳大利亚的麦格理佳文等等进入中国，现在在国内工业地产领域耕耘很多年，也已经在形成了规模、品牌和物业优势。”

工业地产对于很多城市的属性来讲，物业类型是不一样。像北京、上海、广州、深圳等特大城市，在工业地产的领域上更综合、更全面。在二三线城市，工业地产更会和城市属性相融合。苏智渊称，“目前中国工业地产虽以物流类地产为重，但科学园类地产、制造业类厂房地产也处于迅猛发展期。”

对于大连工业地产在国内的发展的位置和趋势。苏智渊表示，“像大连的城市属性，研发类地产发展很多年，更偏重于科学园类地产，以软件和服务外包成为城市名片，如大连软件园在大连耕耘多年，还有新加坡的腾飞、瑞安等也在大连开发偏于科技园类地产。大连已在国内创出科学园类地产领域很好的品牌。”苏智渊同时表示，大连港逐步显现了港口经济优势，那么物流类地产也开始在大连展露出潜力。特别随着大连港一些比较重量级的汽车产业入驻，在大窑湾区域的物流类地产，在未来会有比较大的发展空间。

工业地产成为电子商务发展的新态势

近几年，电子商务在工业地产领域讨论比较多的话题，淘宝、阿里巴巴、京东商城为代表的一线电子商务品牌，在过去几年里产生爆炸的发展，那么配备电子商务所产生的物流地产的概念，被迅速发酵提及。对此，苏智渊称，电子平台通过第三方物流配送，很多物流地产投资商也看重其中的商机。建造高标准的物流仓库租赁给第三方的物流公司，但在过去的两年里，格局发生了的变化。

很多的主流电商开始逐步往工业地产做转移，意味着不在满足物流外包给第三方来做，更希望在工业地产中分一杯羹。电商做工业地产的具备很多独特优势，其中最主要的是能从政府获得一些政策资源。“那么。在未来的一段时间内，电商介入到工业地产领域并逐步发展处工业地产环节，会成为电子商务里发展的新态势”

2013年工业地产万马奔腾 发展潜力无限

工业地产是否受经济环境影响，苏智渊表示不仅没有滞后的作用，反而有促进的作用。首先关注工业地产领域，特别是制造厂房环节中到底开发那种产品，当一个制造业企业进驻中国，将面对两种选择。其一、项目规模足够大，直接从当地政府购地;其二、企业规模不大，租赁现有的仓房和仓库资源。但欧美企业更倾向去租赁厂房，而不是持有厂房。在这种情况下，实际上就给第三方的工业地产开发商机会。

“物流类地产更多是配套港口经济，由于经济放缓，会导致库存量的增加，将意味着仓库的需求增加。那么，对于物流类地产的开发商来说，仓库的入住率反而是增加。制造业厂房角度来讲，在经济放缓情况下，原本打算自建的企业，会选择短期租赁仓房。”

最后，苏智渊用“万马奔腾”总结2013年工业地产发展态势，目前的工业地产领域并没有出现龙头老大角色当下，该领域未来将吸引众多目光关注。同时苏智渊表示随着工业地产行业不断的发展，未来的3到5年内，行业势必会出现领军者的人物。